Les diagnostics immobiliers, des rapports garants de la décence des logements loués - 01/07/2022

Alors que l’indécence énergétique, dès le 1er janvier 2023, sera détectée précisément par le diagnostic de performance énergétique lors de la location d’un logement, force est de constater que le reste des diagnostics immobiliers de location, tels que le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), le diagnostic électricité, le diagnostic gaz, le diagnostic amiante (DAPP) ainsi que le mesurage loi Boutin, permettent aussi de détecter tout signe d’indécence et obligent les bailleurs à régulariser la situation. En effet, à défaut, ce serait aller à l’encontre des règles d’indécence et les logements ne pourraient pas être loués. Par ailleurs, les diagnostics immobiliers alertent aussi les bailleurs sur la nécessité d’entretenir la location, comme le démontre une affaire récente devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui s’est terminée le 5 mai 2022 par la condamnation d’un bailleur qui n’avait pas entretenu le logement durant le bail.

Diagnostics immobiliers de location : le DPE n’est pas le seul diagnostic à détecter l’indécence

À compter du 1er janvier 2023, les bailleurs ne pourront pas établir de contrat de location si le logement à louer affiche sur le DPE une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m2/an (une partie des logements classés G au DPE). En effet, avec un tel résultat en termes de consommation d’énergie annuelle, le logement sera considéré comme indécent énergétiquement. Le DPE devient donc à compter de cette date un indicateur officiel de l’indécence énergétique. D’ailleurs, par la suite, il est prévu qu’ildétecte d’autres logements indécents énergétiquement et donc interdits à la location: à compter de 2025, tous les logements classés G, à compter de 2028, tous les logements classés F et à compter de 2034, tous les logements classés E. Quant aux autres diagnostics immobiliers, certains détectent aussi l’indécence, même s’ils sont moins médiatisés dans ce rôle : les diagnostics plomb et amiante, susceptibles de détecter une indécence sanitaire, les diagnostics électricité, gaz et piscine, pouvant détecter des manquements aux exigences de sécurité ainsi que le diagnostic loi Boutin,qui peut identifier le non-respect de la valeur minimale de surface habitable.

Recommandations des diagnostics immobiliers : les suivre permet de prévenir l’indécence

Comme en témoigne l’affaire citée plus haut, il est important que les bailleurs lisent attentivement les rapports de diagnostic immobilier et écoutent les conseils du diagnostiqueur immobilier qui les réalise. En effet, les recommandations inscrites par écrit ou communiquées de vive voix permettent d’éviter que le logement ne devienne indécent en cours de bail. Dans cette affaire, le rapport du DPE indiquait dès le début du bail que le logement était énergivore. En plus, l’opérateur du diagnostic plomb avait prévenu le bailleur qu’il devait surveiller les revêtements du logement parce que, même s’ils n’étaient pas dégradés, ceux-ci contenaient du plomb. Malheureusement, le bailleur fit la sourde oreille huit années durant, et ce, malgré les alertes répétées de la locataire concernant la détérioration du logement. Par conséquent, à la suite d’une procédure à son encontre pour défaut d’entretien, le bailleur a dû régler près de 28 000 euros à la locataire au titre du préjudice de jouissance.